作者：沐妮 (理財+1課特約作家)
鑒於很多房產專家常常借鏡日本，把日本的房產泡沫比擬台灣的情況。我實在是太好奇了，到底是什麼原因讓日本房地產泡沫的呢？而同樣的情況是否會重演呢？以下是我研究後的分享。
歷史上有名的「廣場協議」說穿了就是美國請英、日、德、法等國，調控匯率，促使美金貶值，以利美國貨物出口。日本因而開始升值，使得當時出口大於進口（貿易順差）的日本企業，海外收取外幣後，可以換到更多的日圓，上市公司股價在財報上也呈現外匯收入，財報亮眼，股價順勢上漲，造成當時日本股市短時間衝上高點。手上有餘錢的企業，把錢投入不動產，可能擴產線或是擴張企業規模使用。
當時，國際熱錢看準日圓匯差波動甚劇，認為購入大量日本資產（土地、不動產）或是日幣，短時間就可以因為日幣升值而賺入匯差，甚至是賺到資產價格上漲的機會。
一般人民因股票賺錢，或是企業賺錢加薪的機會到處都有，可說是日本錢淹腳目的時代，造成了80年代日本經濟繁華時期。人民手上的餘錢變多，存款增加。造成銀行資金過剩，需要靠著降低利率，提高貸款成數來把錢借出，才能從中賺取更多利息。
同時，銀行鼓勵民眾貸款，銀行專員傾向建議來存錢民眾進行土地或是不動產投資，因為銀行提供的貸款條件不錯，擔保品以最安全的土地及不動產為主，一般民眾開始有更多意願投入房地產及土地買賣套利，使得市場開始追捧不動產投資。大多數人認為買房子、土地日後一定漲價賺錢。
國際熱錢、日本國內企業、一般民眾都同時把自己手上的資金投入不動產，造成不動產價格一直不斷上漲，利用房屋和土地買賣或去高利的投資（投機）情緒高漲。更促使當時一般原本與不動產不相關的企業也開始投入房地產投資。
在這種情緒下，大家都覺得買房子會賺錢，有很多企業甚至放棄了產品持續創新的想法，也不把資金投入實業生產，反而投入了不動產投資。套一句話，這麼輕鬆就可以利用銀行的錢賺錢，為什麼還要努力去作產品呢？作新產品還不一定百分之百賺錢呢！
以上，大家有沒有覺得跟台灣過去10年的情況很像呢？我覺得台灣人寄情於房產上的心態，和80年代的日本人很相像！
到了90年代，因為日本地價過高，導致政府要推動城市建設窒礙難行，企業也因工廠土地難以購得無法擴大，一般日本人買不起自己的房子。通貨膨脹加劇，民間反抗的聲音越來越高。
日本政府眼見經濟、物價失控，開始實施以下幾項緊縮政策：
1. 提高利率：
在短短2年內，把利率的2.5%，提高到6%。造成企業貸款利息變高，現金周轉困難的企業變多，紛紛拋售手中不動產。升息也造成股票大跌，許多公司市值瞬間縮水。一般民眾繳的貸款利息瞬間翻倍，支出瞬間增加。薪水沒有增加，支出卻增加的情況下，民眾財產縮水。負擔不起的民眾紛紛拋售不動產以減輕負擔。
2. 對短期持有土地者課重稅：
持有土地10年內買賣，就屬於短期持有。持有2年買賣，屬於超短期持有，課稅更重。
3. 地價稅提高：
使得囤地大戶紛紛出脫土地。
4. 停止商銀對房地產進行放貸業務：
因緊縮影響下，許多銀行因為不良債權，也就是貸出去的錢收不回來，紛紛倒閉。政府開始限縮房貸額度。甚至到最後停止房貸業務。
我覺得最狠的殺手鐧是「升息」和「房貸緊縮」。造成賣家因為持有不動產成本墊高，急著出售。買家因為沒有「房貸」這個工具的幫忙，手上沒有足夠的現金來買房，而降低買房意願。整體成交量瞬間凍結，以致於房價暴跌至最高點時的三分之一。幾乎所有人對房地產市場信心崩潰。國際熱錢也在這期間紛紛撤出日本。失落的20年由此而來。
屋漏偏逢連夜雨，1990年代，正值日本人口紅利拐點，又遇上網路泡沫、亞洲金融風暴等等。對日本企業造成傷害，也直接對人民荷包造成損傷。我認為這一連串的發生，主要是因為當時的「國家的財務政策」使得企業及人民財產瞬間縮水。
目前台灣對於打房的政策上，大致都在稅制上動作，包含奢侈稅、囤房稅的討論等。當然還有增加社宅，希望利用增加供給抑制價格上漲的方式，來解決高房價問題。其實我認為這些都是比較溫和的方式。至於很多專家提到的「人口紅利」是否真正影響房價？在日本這個經驗中，「人口紅利拐點」只是負面力道中的其中一項而已。很難說是一個真正的重創原因。
台灣會不會像日本一樣房價大跌呢？我覺得還是需要密切注意政策動向。剛好適逢選舉季節，請大家好好謹慎的投下自己的一票吧！俗話說「錯誤的政策比貪汙更可怕」。希望大家不要用偶像支持的心態去投票，好好看看政策，才能避免個人財務因為失誤的政策而蒸發喔！
後記：美國的政策也常常影響著各國。這也就是為什麼各國這麼注意美國的動向。廣場協議算是最早的貨幣戰爭吧。建議大家有事沒事也要注意一下美國的升息、降息的新聞喔！
沐妮
現在是個為了生活奮鬥的小資媽。大學畢業後，獨自在日本工作生活5年，又到英國求學，之後回台灣生活，受到的文化衝擊不小，所以開了FB粉專，把跨文化多元獨特的想法寫出來｡
前職為外商資深經理，負責管理亞洲區行銷前導業務。但為了實現陪小孩長大的夢想，透過個人生活理財方式，讓自己成為即使沒有工作，但也同時擁有被動收入的家庭主婦。
藉由文章，想與讀者分享如何透過生活日常的理財，漸漸擁有被動收入的概念和技巧，幫助女性在工作與家庭中的角色中取得平衡，且經濟獨立、改善家庭經濟，也很歡迎大家交流討論。
沒有留言:
張貼留言